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廣州賣地依舊火爆 樓市風險或將加大
昨日，廣州今年首次掛牌出讓的7幅地塊，結果5幅溢價成交、1幅底價成交、1幅流拍。
業內此前認為，年初這場土地盛宴很可能會成為今年土地市場的風向標和探測器：如果大旺則預示今年土地市場會有好的開局和好的成果；如果結果平平則表明房企對樓市後市並不看好也並不悲觀；如果流拍那就說明樓市和土地市場已經很差而政府卻對市場過於樂觀。
我當時估計這些地塊中有些地塊底價成交的可能性比較大，雖然年初開發商拿地的資金還比較充裕，但今年初銀根依然處於收緊狀況和市場成交回落，會影響開發商拿地的積極性；而競拍激烈或流拍的可能性都不太大。
但結果卻有些出乎我的意料之外，開發商拿地的積極性和熱情並未明顯減退。雖然，也有1幅地塊底價成交、1幅地塊流拍，但整體還是溢價26%。其中，有兩幅樓面地價溢價幅度達到60%-70%，是黃埔和海珠的地塊；其餘3幅溢價幅度為20%-30%左右，但由於起拍價就接近原來的地王，因此這些溢價成交的地塊都是堪稱地王。
人們會問為何這次土地出讓有這麼多地王，卻為何會出現底價成交和流拍的現象呢？其實，這也是我很納悶和不解的地方。底價成交的地塊因為有用途和條件的制約，可以視為是定向拍賣，這還好理解；但搞不明白的是流拍的地塊，可能是因為地塊面積小而沒有開發價值吧。
這次拍地有幾個特點：一是拍得地塊的大都是上市公司，說明上市房企相對資金比較充裕，對後市比較看好；二是過江龍居多，招商地產和珠海華發都算是外來的開發商；三是保利地產對黃埔蟹山和番禺漢溪的地塊志在必得。
為何樓市銷售和資金情況不是很好，而土地市場卻依然十分火爆呢？主要是去年下半年許多該供的土地沒有推出，造成開發商對土地尤其是住宅用地十分渴求；還有就是外來開發商對於進入一線城市的意願十分強烈，不惜重金高價拿地；而保利地產拿地志在必得則是因為黃埔和番禺周邊都有可以連片或聯動開發的項目，綜合開發的地價成本可以攤薄和降低，因此並不具備普遍的土地價格標尺的意義。
不過，這些地王雖然還沒有去年出現的"面粉比面包貴"的地王離譜，但由於目前樓市成交已經開始出現回落、銀行信貸資金和流動性依然比較吃緊，而且還將面臨土地制度深化改革的變化，在這樣的市場和政策環境下，地王可能會再次成為"燙手山芋"，對此房企還是采取審慎的策略和態度應對為好。(□韓世同 知名房地產專傢)
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新聞來源http:甲種建地信貸年息借貸增貸轉貸//dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-05/08342598422.shtml
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