房企 應交未交土地增值稅數百億
【長沙產業地產方興未艾】
由於對房地產企業土地增值稅的征收管理規定比較繁雜，政府、企業執行難度大，造成房企"應交未交"的土增稅金額高達數百億元。有學者擔憂，此現象可能引發房企偷逃稅款的風險，建議多措並舉完善房企土增稅征管政策。
土地增值土信貸屏東東港土信貸稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國傢繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產土地增值稅實行"預征制"，即事前預征、事後清算、多退 少 補 ， 預 征 稅 率 一 般 在1 %至3%之間。
2007年2月1日起，各地稅務部門開始對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務部門明確瞭其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目、直接轉讓土地使用權、項目銷售率已達85%、項目三年未銷售完畢等。
記者采訪瞭解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產企業應交未交的土地增值稅、土地清算準備金數額龐大，總額達數百億。
萬科地產2012年財務報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14 .13億元，土地增值稅清算準備金44 .35億元，兩者合計超過58億元，約占該企業2012年度營業 收 入5. 6 7 %、 凈 利 潤 的46.60%，該數據粗略代表瞭企業未來需要向稅務部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
北京(樓盤)市憶通律師事務所主任李勁松 統 計 分 析 包 括 萬 科 、 華 遠 、SO H O中國等在內的29傢大型房地產企業年報得知，這29傢企業財務報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得瞭占有資金的受益，還加大瞭國傢稅收流失的風險。
此外分析人士指出，當前樓市調控的一個方向，就是通過增加房企 資 金 壓 力 ， 促 使 其 加 快 推 盤 力度 ， 防 止 捂 盤 惜 售 。 但 " 應 交 未交"土地增值稅數額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據主動、保持房價堅挺提供瞭強力支撐。
中國稅務學會理事胡怡建、復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑等專傢分析認為，目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過於繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大、力度小，土地增值稅拖延清算現象較為突出。
一是清算周期冗長，容易導致清算不及時。一方面，房地產項目開發周期長，且分期進行，全部項目完成前，某些清算項目的開發成本難以確定；另一方面，已符合清算時間，即轉讓房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上的房地產開發項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，加大稅收成本。
二是清算過程復雜，諸多扣除項目難以準確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定，扣除項目必須是納稅人實際發生、並取得合法憑據的支出。但在實際操作中，會出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以準確確認的情況。
天津一傢房地產企業的財務人員告訴記者，土地增值稅計算方法復雜，企業自身都無法搞清楚，必須要借助會計師事務所的專業人員來完成；為瞭完成清算，核實成本，企業必須細心留下房屋建造中的發票和合同，但還是有一些費用沒有正規的發票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加瞭困難。
三是政府、企業兩頭為難，助長瞭房企的僥幸心理，它們更樂於拖延清算。一方面，土地增值稅清算過程較為復雜，稅金或補或退、清算結果不定，地方稅務機關難免存在畏難情緒；另一方面，企業納稅意識不強，存在僥幸心理，稅務機關清算力度的不到位，助長瞭企業拖延南投快速汽車貸款方法信貸年息清算的做法。
胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個"倒算賬"的過程，其時間間隔可能長達兩三年甚至更長。由於樓盤都是房企成立項目公司進行開發，項目公司提早清盤，或者久合庫房屋信貸利息拖不清盤，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來更多不確定性。
宜加強征管防稅源流失
記者采訪瞭解到，許多地產商利用瞭房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計想辦法避稅。比如，房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之後才能進行，但一個項目需要建委、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門都出具驗收報告後才算完工，漫長的驗收過程中，有些開發商故意滾動開發項目，有意地將項目決算期推後。
天津一傢房地產企業財務人員透露，企業一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業成本。比如，隻有出售房產才會產生土地增值稅，而一些車位沒有產權，不出售、僅出租，這部分收入就不會產生土地增值稅；在小區內建造的公共設施、會所等配套設施，也可以納入房屋銷售的成本，減少稅負；還有的企業會在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，也可以實現避稅。
受訪專傢建議，一方面應加大對房地產企業的會計檢查，統一房地產企業核算標準，提高會計信息質量；另一方面，完善房地產企業土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時對具備清算條件的房地產開發項目組織清算，防止稅源流失。
此外，稅務機關宜加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門聯系，全程跟蹤、及時掌握房地產開發企業的涉稅資料。在項目清算時，盡量配備會計師、稅務師、造價師等專業人員，提高清算效率和質量。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-28/08273288848.shtml
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