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文輝則認為，這一指標可以作為靜態指標在一定程度上反映一個城市的"空城"、"鬼城"現象之嚴重程度。根據日本新城建設經驗，一座新城從規劃建設到真正形成需要三四十年的時間。衡量"空城"和"鬼城"，可再補充一些動態指標以觀察趨勢的變化。比如每年新增人口數、土地開發強度等。另外還要把季節性城市、旅遊型城市與"空城"、"鬼城"進行一定的區分。王放表示仁愛鄉農地貸款率利最低銀行，一些中心城市的周邊地區出現"鬼城"問題，短期內有超前現象，不會存在很多問題。這些"鬼城"扮演瞭城市群中的組合城市角色，若政府引導得當，補充和承接中心城區功能，有望及早返回"人間"。
《投資時報》邀請國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬、國傢發展改革委員會中小城市發展研究中心主任文輝、王志綱工作室戰略研究院資深研究員王放，解讀中國城市"鬼城"指數排行榜，探討"鬼城"形成原因，尋求城市去"鬼"化路徑。
易鵬指出，"鬼城指數"值得關註，但這個指標很難直接反映造成"鬼城"的原因，需要和其他指標結合才能反映出問題所在。
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值得註意的是，在上海和北京的世界城市影響力對比方面，上海對周邊江浙地區的影響力最大，但在全國的影響力北京最大。這從一個側面說明，上海及長三角地區中心城市對中國經濟的帶動作用與其實力不相配。解決這一地區的"鬼城"現象問題，需要城市更多的包容性增長，而不是剝削式的增長和排外式的城市化。
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他表示，更嚴密的研究還包括通過時相變化(燈光指數)來劃分"空城"、"鬼城"，比如國外一些中心城市，到瞭晚上就成瞭"空城"、"鬼城"，國內一些開發區也有這種現象。
在"鬼城"指數排行榜中，有兩類城市比較典型。一類是以三亞和威海為代表的旅遊休閑城市，另一類是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開發型城市。
東北地區是計劃經濟時代的老工業基地，多是計劃經濟下發展出來的城市，在市場轉型中沒有能夠充分把握和理解市場。這些地方的"鬼城"，往往都是政府規劃形成的，城市規劃往往帶有"拍腦門、拍胸脯、拍屁股"風格，超出市場容量，造成過剩、失衡。
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西北地區的上榜城市多是資源型城市。內蒙古的幾個上榜城市往往是暴富之地，出現"鬼城"現象，是房地產過度發展的必然結果。中國老百姓理財的可靠渠道很少，隻能把錢投到住房上，這無形中增加瞭"需旺"的現象。當然，這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結果，犧牲的是房地產。
西南地區的"鬼城"，則主要是旅遊地產過度開發而旅遊服務業整體發展滯後導致。
根據"鬼城"指數排行榜，易鵬分析瞭鬼城指數偏高地區的區域發展共性。
文輝指出，媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的"鬼城"現象隻是暫時的，因為新城建設需要有一個完善的過程。總體來說，這幾個城市都是區域內或省域內首位度比較高的城市，城市發展基礎好，公共服務水平高，對周邊區域的輻射能力強，在快速城鎮化進程中對農業轉移人口的吸引力和吸納力較強。
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"鬼城"區域性特點明顯
"鬼城"如何"還魂"
在河南，上榜的周口、許昌都是農業地區，這兩個城市的中心度不夠，吸納能力不強，因此造成"鬼城"現象。安徽的三個上榜城市，出現"鬼城"也是同樣原因。
"從榜單可以看出，重災區是三四線城市。這些城市自身產業吸引力不強，但城市擴張催生瞭很多新區、新城，城市人口容量與城市擴張率不匹配，忽略瞭城市發展的常識性規則，導致這些城市的新區、新城'鬼城'現象頻現。"王放說。
其中，讓"鬼城"重返人間，應主要發揮"兩商"-即產業運營商和生活配套服務商-的推動作用，從原來政府主導變成由市場化專業力量來主導，通過運營商整合產業上下遊資源，做強做大產業核心競爭力。此外，各種商會和行業協會也是值得關註和借重的市場化力量。
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"解決旅遊城市'鬼城'問題，除瞭市場發育和消費引導，中國人的素質教育和提升也很重要。"易鵬補充說。
目前國內輿論對"鬼城"的判斷方式主要有兩種：一是媒體記者實地探訪，以數天黑後亮燈數目或入住率為標準；二是號稱"鬼城"博士的獨立學者杜猛與8848城市研究院的"鬼城現象指數"，以開發區或樓盤建成後3年入住率或使用率不足30%為標準。
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