新政後二手房業主反應激烈反價反悔多有發生
??新政利好一二線開發商集中“淘金”
??“萬科今年開始不再進入新的城市，已經進入的城市我們則不會放棄。”3月31日，萬科執行副總裁、CFO王文金對透露。
??從萬科2014年年報可以看到，萬科目前已進入約66個城市，信貸房子貸款全省皆可處理基本涵蓋所有的一二線城市及部分三四線城市，不再進入新的城市，意味著萬科也在收縮戰線，集中於一二線經營。
??這是絕大多數開發商的選擇。住宅開發市場的整體下滑及局部過剩，以及向商業消費、養老度假、眾創出租等業務的轉型，決定瞭隻有一二線城市才有發展的機會。
??而此次3·30新政，則直擊一二線城市的庫存痛點，將大戶型、改善型消費大幅釋放。那些早已搶先佈局一二線的開發商，2015年可能因此迎來業績的明顯增長。
??漲價OR加速出貨？
??3·30新政後僅一天，一線城市的樓市便有瞭反應。
??在廣州、深圳，二手房業主的反應最為激烈，反價、反悔多有發生；而在北京，多傢知名房企立刻開啟瞭借勢營銷，推出限時優惠活動；上海則在4月1日拍出瞭高溢價地塊，顯示房企的信心似乎在增強。
??銀行在一線城市的動作也明顯快於其他城市。目前北京工行、建行、招行、光大銀行、浙商銀行已開始執行最低首付比例40%的新政；在廣州，工行、招行、建行等數傢銀行開始執行新政，二套房首付最低下調至四成。
??融360房貸分析師袁媛認為，對於此次新政，銀行需要一段時間反應，預計新政全部落實還需一個月左右的時間。
??深圳美聯物業人士說，新政出臺短短兩日，二手市場已即時做出反應，樓盤反價、惜雲林元長房貸售現象迅速襲來，業主態度堅挺，而購房者亦不惜高價入市；一手市場方面，據美聯物業統計，4月份深圳預計有21個項目入市銷售。其認為，政策面已迎來2009年以來最為寬松的時期，購房窗口已經步步打開。
??綜合對開發商和中介人士的調查，顯示目前二手房業主要比新房開發商更加樂觀。“新政尤其是稅收優惠作用很直接，一些已經在看房的人馬上就可以減免一大筆稅費，成交變得更容易瞭。”深圳一開發商人士說。
??但開發商普遍不敢太樂觀。新政出臺後，萬科首先發起“24小時不漲價，24小時不打烊”活動，參與公司包括北京、沈陽、大連、太原、煙臺等。
??北京龍湖針對四個樓盤推出瞭首付限時特惠的活動，並將持續至4月底；合生、首開等房企的部分項目也在北京發起瞭不漲價、不打烊的限時銷售活動。
??“開發商目前仍是以去庫存、加速出貨為主，畢竟大傢手裡的存貨太多，而新政帶動的需求是有限的。”華東一傢大型房企內部人士說。
??新政將對一線及部分二線城市起到帶動作用。中信建投分析師蘇雪晶指出，16大重點城市在春節後已經連續五周環比回升，其中一線、二線城市上周環比增速繼續維持在雙位數，隨著推貨意願增強以及政策環境改善，今年的小陽春必將如期而至。
??方正證房屋信用貸款銀行缺錢急用哪裡汽車貸款券指出，3·30新政意欲通過提振購房剛需來消化房地產庫存、穩定房價預期，從而起到穩增長與控風險並舉的作用。但預計其效果可能會加劇房地產市場的區域分化，一線城市房地產市場短期受益更明顯。
??一二線的機會與風險
??申銀萬國(香港)分析師KrisLi指出，根據行業最大開發商萬科的資料顯示，在其購房者中，首套房購房者僅占30%左右，而二套房購房者比例約占50%-60%。本輪政策紅利對於目前低迷的房地產市場將產生非常大的帶動作用，期待本輪銷售旺季的銷售表現(一般從3月底至7月初)。
??但這種帶動可能隻發生在一二線城市。從萬科、保利的銷售佈局來看，其銷售面積的80%以上位於一二線城市。
??包括上述公司在內，開發商都已有意識地調整城市戰略。在3月30日的業績交流會上，遠洋地產總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關註一二線的舊城改造；恒大地產總裁夏海鈞則介紹，恒大從2012年就開始轉向一二線，目前一二線城市土地儲備占比46.88%，三四線占比53.11%。
??此前，富力、保利、碧桂園、華潤等房企均表示要全面回歸一二線，而富力更表示隻關註一二線，尤其是一線城市的投資機會。
??KrisLi判斷，佈局一二線城市且定位高端商品房的開發商如融創、中海外、龍湖、遠洋、合景泰富、華潤置地將成為本輪政策紅利的主要獲益者。相反，對於定位普通居民住宅且佈局三四線城市的開發商如恒大和碧桂園的帶動將非常有限。
??東方證券分析師竺勁認為，地產開發商將受益於去庫存帶來的財務狀況改善，如萬科、保利、招商等公司。以萬科為例，其2014年毛利率和ROE都出現瞭下滑，譚華傑預計萬科的毛利率及ROE水平將從2016年起重新往上走。
??與此同時，進入一二線城市尤其是地價高企的一線城市也存在很大的風險。譚華傑指出，由於地價在2014年出現瞭暴漲，目前一線城市地價普遍太高，去年四季度來看，14個主要城市的土地平均價格比一年前上升瞭71.9%，這是一個非常大的漲幅；同時，一線城市地價占房價的比例上升到瞭66%，從全世界來看，這也是地價占房價比最高的水平之一。
??譚華傑說，這樣一個價格包含瞭非常大的風險，尤其是北京一些區域的地塊，地價已經超過瞭周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而萬科認為這種情況出現的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司會要承擔相當大的經營風險。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/09445989210463563727803.shtml
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