地王頻生 戲中有戲
9月4日北京出爐單價地王，一天後上海、杭州、蘇州三地總價地王同日現身。在這戲劇性的一幕中，看似房企進入一線城市意願強烈救急貸款，但戲中有戲，其幕後或許還有一場由地方政府自編自導的放盤大戲。
首先，不妨先瞭解下上海此次出讓地塊的背景。上海徐傢匯中心項目地塊其實是上海徐匯區規土局在今年5月底，用上海濱江、世博中心土地等4宗地從 上實城開手中置換而來，原因實際是上實城開無力開發。當時項目估值為42.45億元，房貸台南後壁房貸車貸信貸高雄桃源車貸信貸這也是上海規土局置換的價格，但誰也想不到這塊地在2個月之後，以 175億元的起拍價橫空出世。
上海方面將土地在手中捂一捂，規劃稍變動，價值便連翻幾番，實在奇貨可居。同樣，杭州華傢池三宗地附近地塊基本上均成交於2009年、2010年，而這三宗連體地塊卻在當地土地局手中整整囤瞭3年多。
為何出現這種情況？很大程度上是由於在土地出讓體制之下，地方政府其實既是賣方，也是買方。
開發商是商人，是商人便會逐利，在地塊開發困難時，開發商可以選擇將土地有償還回地方政府，或者開發土信貸新北石門土信貸商違規時，地方政府將土地從開發商手中有償收回--"奇貨"暫時重回地方政府懷抱。
而至於土地何時再次入市，這一切皆由地方政府說瞭算。一旦發現開發商有拿地意願，或者地方財政出現真空時，地方政府便可啟動對土地規劃的修改， 然後向市場放出土地，坐擁土地升值帶來的利益。而在這整個過程中，開發商的議價空間並不大。這種案例並不罕見，南京昔日地王仙林湖地塊，實際上是2009 年招商地產(行情，問診)與九龍倉的退地，該地塊在今年5月再次入市，但出讓起拍價已經高出45億元。
這背後的根本原因在於，地方政府囤地沒有任何成本以及風險，並把囤地美其名曰"儲備用地"。相比較之下，房企一旦競買到地塊，反而卻有囤地成本，一年之內不開發處以罰金，而兩年之內不開發則收回土地。
顯然，原本為瞭控制地價而生的土地儲備制度在很多地方已經開始走樣，不少地方政府已經淪為土地市場"二道販子"。正因為地方政府能夠壟斷土地市場，導致其既是賣方又是買方，並從中強勢取得巨額差價。如此一來"面粉"價格被推高，"面包"價格也自然水漲船高。
【作者： 馮堯】
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/08002408071.shtml
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